• Recent Comments

    There are no public comments available to display.

Beberapa hal tentang peralihan hak atas tanah

Peralihan hak atas tanah, yang dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dengan demikian berarti setiap peralihan hak milik atas tanah, yang dilakukan dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Jual beli, tukar menukar atau hibah ini dalam konsepsi hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang bersifat terang dan tunai. Dengan terang dimaksudkan bahwa perbuatan hukum tersebut harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menyaksikan dilaksanakan atau dibuatnya perbuatan hukum tersebut. Sedangkan dengan tunai diartikan bahwa dengan selesainya perbuatan hukum dihadapan PPAT berarti pula selesainya tindakan hukum yang dilakukan dengan segala akibat hukumnya. Ini berarti perbuatan hukum tersebut tidak dapat dibatalkan kembali, kecuali terdapat cacat cela secara substansi mengenai hak atas tanah (hak milik) yang dialihkan tersebut, atau cacat mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak atas bidang tanah tersebut.

Dengan demikian berarti, agar peralihan hak atas tanah, dan khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat terselenggara secara benar, maka seorang PPAT yang akan membuat peralihan hak atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik) tersebut, dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut. Sehubungan dengan obyek hak atas tanah yang dipindahkan PPAT harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen:

a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat tidak diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar:

- surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang belum dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa/ Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad baik, dan tidak pernah ada permasalahan  yang timbul sehubungan dengan penguasaan tanahnya tersebut; dan

- surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/ Kelurahan; dan dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka PPAT wajib menolak membuat akta pemindahan hak atas tanah tersebut termasuk hak milik atas tanah yang akan dialihkan tersebut.

Daftar akta-akta yang harus dibuat dalam bentuk notariil

Mari kita mengetahui akta-akta apa saja yang oleh undang-undang harus dibuat dalam bentuk akta notariil dihadapan seorang Notaris.

I. Yang tercantum dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek):

- Buku I tentang Orang:

  1. Pasal 70          : Pencegahan perkawinan dan Pencabutan Pencegahan perkawinan
  2. Pasal 71 jo 35 : Ijin Kawin
  3. Pasal 79          : Pengangkatan seorang wakil atau kuasa untuk melangsungkan perkawinan
  4. Pasal 147        : Perjanjian Perkawinan
  5. Pasal 148        : Perubahan Perjanjian Perkawinan
  6. Pasal 176        : Pemberian Hibah berhubungan dengan perkawinan
  7. Pasal 177        : Pernyataan penerimaan hibah
  8. Pasal 191        : Pembagian harta percampuran perkawinan setelah diadakan pemisahan
  9. Pasal 196        : Mengembalikan keadaan percampuran harta setelah perpisahan harta
  10. Pasal 237        : Pengaturan syarat-syarat perpisahan meja dan ranjang
  11. Pasal 253 jo 256 : Pengingkaran sahnya seorang anak
  12. Pasal 281        : Pengakuan terhadap anak luar kawin
  13. Pasal 355        : Pengangkatan wali oleh orang tua yang hidup lebih lama
  14. Pasal 477 jo 483 : Pencatatan harta dari seorang yang tak hadir, oleh para ahli warisnya atau oleh suami/ isteri si tak hadir.

Continue reading

Dasar Perhitungan Pajak Atas Perbedaan Luas Antara Sertipikat Dengan SPPT PBB

Apabila terjadi perbedaan luas antara sertipikat dengan yang tercantum dalam SPPT PBB maka yang dipergunakan sebagai perhitungan pajak adalah luas tanah yang tercantum pada sertipikat.

Contoh:

Perhitungan pajak dalam hal peralihan hak atas tanah berupa jual beli apabila luas tanah yang tercantum dalam sertipikat adalah 100 meter persegi,  sedangkan luas tanah yang tercantum dalam SPPT PBB 110 meter persegi maka yang dipergunakan adalah seluas yang tertera dalam sertipikat.

Luas tanah 100 meter persegi, NJOP 1.000.000 rupiah/meter persegi (letak tanah di Jakarta)Pajak Penjual (PPH) : 5% (100 x Rp 1.000.000,-) = Rp. 5.000.000,-Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x {(100 x Rp. 1.000.000,-) – Rp. 60.000.000,-} = Rp. 2.000.000,-

Perbedaan mendasar antara Rumah dan Apartemen

Perbedaan prinsip antara rumah biasa (single house) dengan apartemen (UU No.16 tahun 1985 disebut Rumah Susun) adalah tentang kepemilikan danpengelolaannya. Pada sistem kepemilikan Rumah Susun dikenal dengan adanya kepemilikan.

A. KEPEMILIKAN

Jika anda membeli unit satuan Rumah Susun (sarusun), anda memiliki dua jenis hak/kepemilikan, yaitu :

1. Kepemilikan bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik  lainnya pada rumah susun tersebut, yang terdiri dari :

  • Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB, atau hak pakai. Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB. Nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan. Isi keterangan ialah bahwa HGB tersebut telah mengakibatkan beberapa sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun) dan tidak dapat dialihkan atau dijaminkan.
  • Bagian bersama adalah bagian Rumah Susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan Rumah Susun. Contoh : fondasi, atap, lobi, lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
  • Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur bangunan, tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakain bersama. Contoh : tanah, tempat parkir, kolam renang yang diluar struktur dll.

2. Kepemilikan Perseorangan adalah hak kepemilikan atas unit sarusun ruangan dalam bentuk geometrik   tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama.   Adapun dinding yang menopang struktur bangunan merupakan bagian bersama.

Continue reading

Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT)

Berikut ini adalah salah satu contoh akta pendirian Perseroan Terbatas (PT)

Persyaratan Pendirian CV

DATA-DATA YANG DIPERLUKAN :
1. Nama CV
2. Tempat kedudukan atau domisili
3. Susunan kepengurusan dan pesero komanditer
4. Maksud dan tujuan
5. Identitas para pengurus dan pesero komanditer

PENGURUSAN SURAT KETERANGAN DOMISILI
Menyerahkan berkas-berkas untuk buat Surat Keterangan Domisili ke Kelurahan tempat kedudukan CV .
BERKAS-BERKAS YANG DISERAHKAN:
a. Foto Copy anggaran dasar pendirian CV
b. Foto Copy Identitas pengurus dan pesero komanditer
c. SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang) PBB Tahun terakhir .

Continue reading

Izin Pemanfaatan Ruang dan Izin Mendirikan Bangunan

1. Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) adalah izin yang wajib dimiliki oleh orang perorangan atau badan yang akan melaksanakan pembangunan bangunan dalam rangka memberi kepastian hukum mengenai lokasi yang akan dilakukan pembangunan sebelum mengajukan izin mendirikan bangunan (IMB).
-IPR dapat diberikan jika terhadap lokasi yang dimohon/diminta ada kesesuaian dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
-IPR diberikan oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk.
-IPR berlaku selama lokasi tersebut dipakai sesuai dengan pemanfaatannya dan tidak bertentangan dengan kepentingan umum.
-setelah IPR diperoleh, untuk bangunan berbentuk komplek (lebih dari 3 bangunan) atau bangunan non rumah tinggal, baik perorangan atau badan hukum wajib membuat rencana tapak (site plan) yang disahkan oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk.
-setiap perubahan pemanfaatan ruang baik yang meliputi alih fungsi maupun perubahan luas wajib memiliki izin secara tertulis dari walikota atau pejabat lain yang ditunjuk.

Continue reading

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.