• Recent Comments

    There are no public comments available to display.

Peralihan Hak & Peranan PPAT di AUSTRALIA

Peralihan hak dan peranan “pejabat pembuat akta tanah” di Negara Australia :

a). Di Australia untuk penyelenggaraan transaksi di bidang pertanahan, masyarakat bebas untuk memilih,      apakah akan menggunakan jasa dari “solicitor”, “landbroker”, atau mengerjakannya sendiri. Namun      demikian, yang manapun yang akan dipilih dari kemungkinan-kemungkinan pilihan tersebut, tetap      terdapat kewajiban yang tidak dapat dilanggar untuk mendaftarkan transaksi, “dealing” atau      “conveyancing” yang terjadi kepada “Registrar General” yang ada di setiap Negara Bagian. Karena menjadi      kewajiban dari “Registrar General” untuk menyelenggarakan “the maintenance of Public Register”      mengenai transaksi di bidang pertanahan di wilayahnya.
b). Untuk transaksi tanah atau “property” bernilai tinggi dan memiliki aspek-aspek hukum yang relatif      kompleks, terutama yang berkaitan dengan bagian-bagian dari bangunan bertingkat, ruang perkantoran,      apartemen, atau “property” bernilai tinggi yang lazim disebut “estate” atau “real estate”, orang atau      badan-badan usaha umumnya memanfaatkan jasa “solicitor”. Untuk dapat secara sah menjalankan      profesi sebagai “solicitor” seseorang harus lulus dari pendidikan bidang hukum di universitas selama 5      sampai 6 tahun, kemudian menjalankan magang atau menjadi “apprentice” selama waktu tertentu pada      perusahaan “solicitor”, dan lulus menempuh ujian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi yang      berkaitan dengan kegiatan yang bersangkutan. Untuk jasa “solicitor” dalam proses transaksi tanah atau “      property” pada umumnya rata-rata diperlukan pembayaran biaya sebesar Aus$ 1,000.00 atau seribu Dolar      Australia.
c). Untuk transaksi di bidang pertanahan antara anggota masyarakat, mereka umumnya memilih untuk      menggunakan jasa “landbroker”. Dalam hal ini pihak pertama atau penjual dan pihak kedua atau pembeli      dapat menggunakan jasa dari “landbroker” yang berbeda untuk mewakili kepentingan mereka masing-      masing. Untuk dapat menjadi “landbroker” seseorang harus mengikuti pendidikan paruh-waktu atau      “part-time course” yang diselenggarakan oleh universitas, yang lamanya 3 sampai 5 tahun. Disiplin ilmu      yang dipelajari dalam kursus untuk menjadi “landbroker” tersebut lebih menekankan pada aspek teknis      dari administrasi pertanahan, karena dalam menjalankan profesinya “landbroker” seringkali perlu      melakukan “searches” di lapangan untuk melakukan penelitian secara fisik mengenai kepastian atribut-      atribut dari objek yang ditransaksikan. “Searches” adalah “examination by a purchaser or his solicitor of      records and registers for the purpose of finding incumbrances affecting title.” Sama halnya dengan      “solicitor”, sebelum dapat menjalankan profesi sebagai “landbroker”, seseorang harus bekerja magang      atau menempuh “apprenticeship” pada “landbroker” yang telah berpraktik secara sah, dan kemudian      harus lulus ujian yang diselenggarakan oleh assosiasi profesi yang bersangkutan. Biaya yang harus      dibayarkan kepada “landbroker” untuk penyelenggaraan jasa transaksi di bidang pertanahan rata-rata      adalah Aus$ 250.00 atau dua ratus lima puluh Dollar Australia.
d). Selain terdapat kebebasan untuk memilih apakah akan menggunakan jasa “solicitor” atau “landbroker”,     bagi orang-orang yang mempunyai cukup waktu untuk mengerjakannya sendiri terbuka pula     kemungkinan untuk menempuh keseluruhan proses transaksi tersebut sendiri. Namun hal ini tidak     banyak dilakukan, berhubung banyaknya peraturan-peraturan yang berkaitan dengan transaksi     pertanahan membuat kebanyakan orang tidak mudah untuk dapat memahaminya secara tepat, hal     tersebut semakin menjadi tidak mudah pula dengan seringnya terjadi perubahan-perubahan terhadap     peraturan-peraturan tersebut; selain itu juga karena keterbatasan kemampuan teknis yang diperlukan     untuk dapat melakukan kesemuanya itu sendiri. Selain daripada itu untuk melakukannya sendiri akan     diperlukan biaya yang tidak sedikit, termasuk biaya yang berkaitan dengan waktu, sehingga pada     perhitungan akhir besarnya biaya yang harus dikeluarkan bahkan dapat lebih besar daripada jika hal itu     diserahkan kepada “landbroker” atau bahkan “solicitor”.
e). Walaupun terdapat tiga kemungkinan pilihan bagi seseorang yang akan melakukan transaksi di bidang     pertanahan, yaitu apakah akan menggunakan jasa “solicitor”, atau jasa “landbroker”, atau para pihak     memilih untuk melakukannya sendiri, terdapat ketentuan yang mengikat untuk mendaftarkan transaksi     yang terjadi kepada Instansi Pertanahan. Sebabnya adalah karena hanya dengan melakukan pendaftaran     tersebut, Daftar-daftar Umum, “General Register”, atau “Public Registers” yang terdapat pada instansi     tersebut dapat tetap bersifat mutakhir, atau selalu sesuai dengan perkembangan yang terbaru mengenai     terjadinya perubahan-perubahan status, maupun keadaan pembebanan hak tanggungan, dan/atau     catatan-catatan lain jika ada, yang melekat pada bidang tanah atau “property” yang bersangkutan, yang     merupakan prasyarat mutlak bagi terwujudnya mekanisme sistem penegakan kepastian hukum di bidang     pertanahan.
f). Dengan demikian perlu dipahami oleh para PPAT bahwa adanya kewajiban melaporkan transaksi tanah, “     conveyancing” atau “land dealing” kepada Instansi Pertanahan bukan berarti bahwa mereka berada dalam     posisi yang lebih rendah atau “subservient” atau “gesubordineerd” terhadap Instansi Pertanahan. Pelaporan     mengenai transaksi tanah atau ‘land dealing’ atau “conveyancing”, termasuk juga mengenai pembebanan     Hak Tanggungan, sebagaimana dikemukakan pada butir 6 tersebut di atas, sebenarnya merupakan proses     pendaftaran yang diwajibkan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan atau “statutory     registration”, sebagai perwujudan dari asas publisitas atau asas keterbukaan. Dengan adanya pencatatan     atau pendaftaran yang terbuka bagi umum dimungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui hal-hal yang     berkaitan dengan bidang-bidang tanah yang bersangkutan, demikian pula akta-akta yang dibuat menjadi     mempunyai kekuatan mengikat bagi pihak ketiga. Dalam kaitan dengan pembebanan Hak Tanggungan,     tanpa dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan yang bersangkutan tidak mempunyai kekuatan apapun,     juga tidak mempunyai kekuatan terhadap kreditor preferen. Dengan dilakukan pendaftaran maka Instansi     Pertanahan dapat selalu memiliki data dan informasi yang mutakhir tentang hubungan-hubungan hukum     yang ada di bidang pertanahan, sebagai persyaratan bagi terwujudnya kepastian hukum mengenai     hubungan-hubungan hukum yang terjadi mengenai tanah. Tanpa adanya mekanisme guna pemutakhiran     atau “updating” Daftar-daftar Umum, “General Register” atau “Public Register” tersebut, maka data dan     informasi yang ada pada Instansi Pertanahan tidak akan mempunyai nilai atau tidak akan memiliki arti     sama sekali. Akibatnya adalah biaya yang sangat besar yang telah dikeluarkan, baik oleh pemerintah     maupun masyarakat, untuk menyelenggarakan pendaftaran pertama atau “initial registration” atas tanah     menjadi mubazir. Pemeliharaan Daftar Umum atau “the maintenance of Public Register” tersebut     merupakan pula prasyarat bagi pengembangan penyelenggaraan Sistem Informasi Pertanahan atau “Land     Information System”, sebagai salah satu bentuk pelayanan publik dari instansi pemerintah kepada     masyarakat.
g). Dalam kaitan ini, sebagaimana juga telah merupakan kelaziman yang dilakukan di negara-negara lain      yang telah berhasil mengembangkan tradisi administrasi pertanahan yang baik; untuk transaksi di bidang      pertanahan terdapat keharusan untuk menggunakan format akta yang distandarisasikan, atau “standard      formats”, baik dalam bentuk maupun susunan kata-katanya, dan bahkan guna memudahkannya untuk      itu telah dipersiapkan blangko yang diperlukan. Maksud dari adanya ketentuan tersebut adalah untuk          mewujudkan efisiensi dalam penyelenggaraan pelayanan publik. Dengan digunakannya format yang      sama, maka personel pada Instansi Pertanahan akan dapat dengan cepat menemukan data dan informasi      esensial yang diperlukan, yang terdapat pada bagian-bagian tertentu pada akta yang bersangkutan, yang      diperlukan guna pemrosesan administrasinya lebih lanjut. Dengan demikian tugas pendaftaran yang      harus dilakukannya dapat terselesaikan secara lebih cepat. Hal itu akan sulit dilakukan jika petugas yang      bersangkutan setiap kali harus menghadapi akta-akta dengan bentuk, susunan kata-kata, maupun jenis      huruf yang digunakan, yang berbeda-beda, yang dipersiapkan secara bebas oleh masing-masing PPAT,      dengan selera pribadi yang berlain-lainan pula.
h). Mengenai tuntutan IPPAT untuk mendapatkan kebebasan dalam mempersiapkan akta, sebagaimana      halnya dengan para Notaris dalam mempersiapkan akta otentik; hal itu mungkin sulit untuk dipenuhi      karena dikhawatirkan justru akan merupakan kendala dalam mewujudkan “public service” yang lebih baik      dalam rangka reformasi sektor publik atau “public sector reform” untuk menciptakan “good governance”      yang telah merupakan tuntutan masyarakat yang bersifat universal, yang salah satu unsurnya adalah      penyelenggaraan pelayanan atau “service delivery” yang cepat.
i). Mengenai besarnya tarif yang berkaitan dengan penyelenggaraan kegiatan transaksi pertanahan di     Australia, pemerintah tidak menetapkan keharusan pengenaan tarif yang seragam. Masing-masing     “solicitor” dan “landbroker” bebas untuk menetapkan tarifnya sendiri. Hal itu akan mendorong timbulnya     persaingan yang sehat antara sesama “solicitor” dan “landbroker”. Dalam jangka panjang adanya     persaingan dalam meningkatkan penyelenggaraan pelayanan tersebut akan menguntungkan bagi     masyarakat, karena di satu pihak masyarakat bebas untuk memilih pelayanan yang termurah, dan di lain     pihak hal itu mendorong masing-masing “solicitor” dan “landbroker” untuk meningkatkan efisiensi     penyelenggaraan pelayanannya, sehingga dapat menekan biaya yang diperlukan dan meningkatkan     kualitas pelayanannya.
j). Demikian pula di Australia tidak ada rayonisasi atau pembatasan wilayah kerja bagi para “solicitor” dan     “landbroker” untuk hanya melayani klien pada wilayah-wilayah tertentu saja. Hal itu juga menghasilkan     dampak yang positif karena akan menimbulkan terwujudnya mekanisme keseimbangan “supply and     demand”, yang pada akhirnya juga akan menguntungkan bagi masyarakat secara keseluruhan, karena     akan menghapuskan kecenderungan terciptanya monopoli. Karena monopoli, sebagaimana kita ketahui,     betapapun bentuknya, adalah merupakan pembatasan pada “freedom of entry”, sehingga mengakibatkan     terjadinya “market imperfections”, yang pada akhirnya juga secara ekonomi akan merugikan bagi     masyarakat secara keseluruhan.
k). Dalam peraturan perundangan di Negara tersebut ditentukan bahwa para solicitor dan Land Broker      berkewajiban, setelah akta perbuatan hukum dibuatnya, ia harus mengirimkannya dan mengurusnya      sehingga permasalahan pendaftaran perbuatan hukum tersebut terdaftar di Land Office dan sertipikat a.n.      pemilik terakhir dapat diterbitkan. Ketentuan ini diperlukan guna menjamin tidak terputusnya jaminan      kepastian hukum yang telah diberikan kepada pemilik sebelumnya. Apakah solicitor itu ahli hukum      dengan segala macam gelar tambahan, ia wajib tunduk kepada ketentuan peraturan tersebut. Tidak ada      dalih hanya karena kepala Land Office tersebut kebetulan bukan ahli hukum maka solicitor yang ahli      hukum tersebut merasa dilecehkan kedudukannya sebagai ahli hukum karena ia harus berurusan dengan      Land Office tersebut.
l).  Dari uraian di atas dapat diambil kesimpulan sistim pendaftaran tanah apapun yang dianut oleh suatu      negara, apakah negatip atau positip, pemerintah wajib menjamin terselenggaranya jaminan kepastian      hukum yang diberikan, antara lain melalui ketentuan kewajiban PPAT mengirimkan akta yang dibuatnya      ke Lembaga Negara yang diserahi tugas pendaftaran tanah dan menyimpan warkah-warkah sebagai arsip      hidup, sehingga mau atau tidak mau ia harus berurusan dengan pejabat lembaga negara tersebut.
m). Dalam rangka bantuan dari Pemerintah Australia beberapa tahun berselang ada beberapa PPAT/Notaris       yang berkunjung ke Australia yang tentunya melihat apa yang ditempuh oleh pemerintah disana dalam       melayani masyarakat mengenai perbuatan-perbuatan hukum mengenai tanah, sehingga dapat dijadikan       pembanding apa yang terjadi di Indonesia.
n). Australia dengan sistem Torrens didalam pelaksanaan pendaftaran tanahnya melaksanakan pendaftaran      hak atas tanah (registration of titles) dan sistemnya positif dengan memungut “insurance funds” (dana      asuransi). Ini berarti bahwa sekali subyek dan obyek atas tanah didaftar (melalui pemeriksaan yang teliti      atas subyek dan obyek tanah) di kantor pertanahan (land title office) maka tidak ada yang bisa      menggugatnya. Dalam “Real Property Act” (UU pertanahan) sistem Torrens ini mengatur perbuatan hukum      “oroginair” (1st registration = pendaftaran pertama) maupun perbuatan hukum derivatif lainnya seperti      jual-beli, mortgage (hak tanggungan), hibah dan sebagainya. Khusus berkaitan dengan urusan ke – PPAT      – an yang diajukan IPPAT ini, maka di Australia ada lembaga “land broker” (perantara tanah) yang     dicantumkan dalam “land brokers legislation” yang diperkenankan  untuk melaksanakan perbuatan     hukum jual-beli, hibah dsb., dengan persyaratan-persyaratan yang dicantumkan dalam pasal-pasal land     brokers legislations tersebut. Jelas-jelas dikatakan dalam Real Property Act itu bahwa setiap pemindahan     hak dapat dilakukan dengan bantuan land-broker ini. Dan semua aturan permainan land brokers     legislation” ini. Seperti halnya di Indonesia, setelah akta jual-beli dibuat oleh Land Broker tersebut, maka     peralihan hak itu MUTLAK harus didaftarkan di Kantor Pertanahan (Land Title Office).
Atas pertanyaan mengapa jual-beli itu tidak dilakukan dihadapan “Solicitor” (Notaris), maka jawabnya     ialah : Tidak ada larangan untuk membuat perjanjian jual-beli di hadapan Solicitor itu, tetapi tidak ada     pula persyaratan bagi solicitor untuk mendaftarkan peralihan itu di Kantor Pertanahan. Jelas pembeli akan     dirugikan karena bila tidak terdaftar di kantor pertanahan maka nama pembeli tidak akan tercantum      dalam sertifikat tanahnya.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: