Perbedaan prinsip antara rumah biasa (single house) dengan apartemen (UU No.16 tahun 1985 disebut Rumah Susun) adalah tentang kepemilikan danpengelolaannya. Pada sistem kepemilikan Rumah Susun dikenal dengan adanya kepemilikan.
A. KEPEMILIKAN
Jika anda membeli unit satuan Rumah Susun (sarusun), anda memiliki dua jenis hak/kepemilikan, yaitu :
1. Kepemilikan bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada rumah susun tersebut, yang terdiri dari :
- Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB, atau hak pakai. Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB. Nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan. Isi keterangan ialah bahwa HGB tersebut telah mengakibatkan beberapa sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun) dan tidak dapat dialihkan atau dijaminkan.
- Bagian bersama adalah bagian Rumah Susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan Rumah Susun. Contoh : fondasi, atap, lobi, lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.
- Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur bangunan, tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakain bersama. Contoh : tanah, tempat parkir, kolam renang yang diluar struktur dll.
2. Kepemilikan Perseorangan adalah hak kepemilikan atas unit sarusun ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama. Adapun dinding yang menopang struktur bangunan merupakan bagian bersama.
B. PENGELOLAAN
Menurut peraturan perundang-undangan, para pihak yang terlibat dalam pembangunan dan pengelolaan Rumah Susun adalah :
- Penyelenggara pembangunan, dalam hal ini pengembang
- Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk para penghuni (owner unit) dengan dibantu oleh penyelenggara pembangunan dan dituangkan dalam suatu anggaran dasar dan anggaran rumah tangga yang wajib dipatuhi oleh para penghuni/pemilik;
- Badan pengelola, yang akan ditunjuk oleh perhimpunan penghuni untuk mengelola Rumah Susun tersebut dengan upah dan biaya-biaya yang akan disetujui oleh rapat umum anggota perhimpunan penghuni. Badan pengelola ini dapat saja dibentuk oleh perhimpunan sendiri, tetapi lazimnya pengelolaan diserahkan kepada property management yang profesional;
- Penghuni, dalam hal ini para pemilik unit sarusun yang akan menjadi anggota perhimpunan penghuni dan memiliki hak suara dalam menentukan jalannya pengelolaan.
Konsekuensi dari adanya hak bersama, tentunya ada pula kewajiban bersama untuk menjaga, merawat dan mengoperasikan benda-benda/bagian-bagian bersama tersebut. Oleh karenanya, kewajiban para penghuni untuk menanggung biaya yang meliputi :
- Biaya Pengelolaan (Service Charge), sebaiknya nilainya ditentukan dimuka oleh pengembang dan dicantumkan dalam PPJB. Nantinya dapat berubah sesuai dengan kebutuhan setelah Perhimpunan Penghuni definitif terbentuk.
- Dana cadangan (Sinking Fund), yang akan dipergunakan untuk perbaikan-perbaikan besar Rumah Susun. Contoh : pengecetan (re-painting), lift, dll.
- Rekening-Rekening, dibayarkan untuk penggunaan masing-masing unit, meliputi listrik, air, dan telepon.
Filed under: Property
